Dr. Wolf-Dietrich Deckert†

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Leitsatz

Voraussetzungen der Unterteilung von Wohnungseigentum

 

Normenkette

§§ 3 Abs. 2, 7 Abs. 4 und 8 WEG

 

Kommentar

  1. Vorliegend ging es um grundbuchrechtliche Eintragungsvoraussetzungen vereinbarter Unterteilungsberechtigung einer ursprünglich mit hohen Miteigentumsanteilen versehenen Einheit über mehrere Stockwerke mit unterschiedlichen Zweckbestimmungsregelungen der einzelnen Räume. Allerdings wurden im Rahmen der beabsichtigten Unterteilung auch gemeinschaftliche Raumflächen und damit auch ursprüngliche Aufteilungspläne mit Abgeschlossenheitsbescheinigung verändert.

    Der Senat kam im grundbuchrechtlichen Zwischenverfügungs- und Eintragungsverfahren zum Ergebnis, dass eine grundsätzlich zulässige Unterteilung von Wohnungseigentum nicht allein durch Abspaltung von einer "Restwohnung" erfolgt; vielmehr wird die gesamte bisherige Einheit in neue Einheiten aufgeteilt. Das Grundbuchamt darf daher Unterteilungen eines Wohnungseigentums nur eintragen, wenn für jede der aus der Unterteilung hervorgehenden Wohnungen auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung als Eintragungsvoraussetzung vorliegt.

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  3. Wohnungs- und Teileigentümer können ihr Eigentum in mehrere selbstständige Einheiten unterteilen (h. M.). Die Durchführung dieser Unterteilung richtet sich nach denselben Regelungen, die für eine anfängliche Teilung nach § 8 WEG maßgeblich sind. Insbesondere müssen die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG (Abgeschlossenheit) hinsichtlich eines jeden neu zu bildenden Sondereigentums erfüllt sein, einschließlich damit auch eines eigenen abschließbaren Zugangs zu den neuen unterteilten Wohnungen. Die übrigen Eigentümer müssen einer solchen Maßnahme nicht zustimmen, solange nicht eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung einen entsprechenden Zustimmungsvorbehalt enthält.

    Allerdings ist analog § 8 Abs. 2 WEG i. V. m. § 7 Abs. 4 WEG dem Grundbuchamt ein aktualisierter Unterteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen, und zwar grundsätzlich für jede der neu gebildeten Einheiten (vgl. auch Demharter, GBO, 27. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 76). Das Grundbuchamt ist hier durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht gebunden, kann also selbst die Voraussetzungen der Abgeschlossenheit überprüfen und in eigener Verantwortung klären, ob eine Baubehörde § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG richtig ausgelegt hat. Das Grundbuchamt darf nämlich nicht sehenden Auges gegen geltendes Recht verstoßen, auch wenn ein etwaiger Verstoß gegen die Soll-Vorschrift des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht unmittelbar zur Unwirksamkeit der Eintragung führt.

    Die – grundbuchrechtlich beschränkte – Prüfungsmöglichkeit ändert aber nichts daran, dass die Abgeschlossenheitsbescheinigung zwingende und unverzichtbare Eintragungsvoraussetzung ist (h. M., vgl. auch BGH, NJW 1994 S. 650 und BayObLG Z 1998 S. 447); dies gilt i. d. R. auch für Unterteilungen.

  4. Vorliegend fehlte es an der Abgeschlossenheitsbescheinigung für die verbleibende neue "Restwohnung" nach früherer, erster Begründung. Durch die Unterteilung entstanden hier nach alter Nummer 4 neue Einheiten. Die ursprüngliche Wohnung wurde also unterteilt; es wurden rechtlich Nichtbestandteile "abgespalten". Damit muss die Abgeschlossenheit grundsätzlich für jede der aus der Unterteilung hervorgehenden Wohnungen neuerlich nachgewiesen werden. Eine solche neuerliche Abgeschlossenheitsbescheinigung auch für die neue, aus der ursprünglichen Stammeinheit hervorgegangene Nummer wurde deshalb vom Grundbuchamt zu Recht mit Zwischenverfügungen gefordert. Damit reichte die vorgelegte Abgeschlossenheitsbescheinigung für diese Wohnung nach den Plänen aus der Zeit der Errichtung der Anlage nicht; eine solche ist für die fragliche Unterteilung nicht genügend.

Anmerkung

Nachträgliche Unterteilungen eines Wohnungseigentums sind nach wie vor keine Seltenheit. Werden etwa Kinder selbstständig und ziehen aus der elterlichen großen Wohnung aus, kann auch für die verbleibenden, älter werdenden Eltern das bisherige Wohnungseigentum zu groß werden, sodass häufig an einen Abverkauf gedacht wird oder an günstige Vermietung einer verbleibenden kleineren Wohnung. Soll hier die Unterteilung auch durch Grundbuchvollzug verdinglicht werden und gibt es keine Sondervereinbarungen zu solchen Unterteilungsrechten von Wohnungseigentum, darf ich nicht nur formell-grundbuchrechtlich den Unterteilungsplan mit neuer Unterabgeschlossenheit ansprechen, sondern auch wohnungseigentumsrechtlich (materiell-rechtlich) möglicherweise entstehende Probleme andeuten.

Jede abgeteilte Raumeinheit bedarf hier eines eigenen Zu- bzw. Ausgangs über Gemeinschaftseigentum, daneben u. U. neuer Installationen für Küche, Bad und WC innenliegend. Dabei kann es bei diesen Maßnahmen durchaus um bauliche Veränderungen im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG und die Problematik von Nachteilswirkungen bzw. Duldungspflichten anderer Eigentümer unter Berücksichtigung des § 14 Nr. 1 WEG gehen. Auf keinen Fall darf bisheriges Gemeinschaftseigentum (etwa Flurbereiche) zu Sondereigentum "umfunktioniert we...

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